Посты | 6 августа, 2026 | 14:20

Рынок облигационного долга девелоперов специфичен и, соответственно, физические и институциональные инвесторы на него смотрят по-разному.

Главная особенность сектора недвижимости в том, что стройка — это самая понятная история на бытовом уровне для всех. Конкретные проекты и объекты девелоперов можно посмотреть и пощупать, а при желании пожить или поработать в них. К тому же инвестор в любой момент может приехать на локацию и увидеть строится дом или нет.

Вторая особенность заключается в невысоком кредитном рейтинге относительно других секторов. По методологию рейтинговых агентств, сектор недвижимости находится в одной из самых рискованных групп. Это, соответственно, влияет на инвестиционные рейтинги. Самый высокий рейтинг у девелопера сейчас находится на уровне АА-. Все крупные застройщики находятся в категории single А, а остальные — в BBB.

Третья особенность девелоперов — их долг преимущественно состоит из проектного финансирования под каждый отдельный проект. Средства покупателей залочены на эскроу-счетах. Когда профессиональный игрок при принятии инвестиционного решения смотрит на эту историю, он учитывает, что при банкротстве при прочих равных проекты не перейдут облигационным инвесторам.

И, наконец, облигации для девелоперов при условии правильной работы с инструментом скорее бывают комфортнее, чем бридж–кредитование, так как позволяют наращивать корпоративный долг. Поэтому мы и видим столько имен в секторе.

Превалирование физических инвесторов перед институциональными в книге заявок на облигационные выпуски девелоперов может быть существенным. Особенно, по сравнению с другими секторами. Мы как DCM команда поучаствовали примерно в 90% выпусков облигаций девелоперов последних лет.

У крупных эмитентов с комфортным уровнем долга мы можем увидеть в сделках ряд институциональных инвесторов, которые забирают значительный объема выпуска. Но книги у средних эмитентов часто закрывается вообще без институциональных инвесторов. Бывают ситуации, когда эмиссия в принципе закрыта для банков и управляющих компаний. Или информационный фон у эмитента неблагоприятный, или финансовые показатели кратно ухудшились. Такие книги закрываются исключительно за счет частных инвесторов, которые готовы принять риск по предлагаемой ставке купона.

Институциональному инвестору также нет смысла заходить чеком в несколько десятков или сотен млн рублей — трудозатраты на дополнительный анализ и процесс не дадут соизмеримой отдачи. Еще на интерес со стороны институционального инвестора влияет жесткая ДКП. Во-первых, она негативно отражается на продажах девелоперов, ограничивая выдачу рыночной ипотеки. Во-вторых — проценты по корпоративному долгу при высоком ключе давят на финпоказатели эмитентов.

В таком положении дел девелоперу важно думать о розничном клиенте и, соответственно, взаимоотношениях с ним, то есть IR. Здесь и заключается проблема — часто девелоперы работают по интуиции. Более-менее известному эмитенту комфортно собрать спрос, потому что инвестор понимает, с кем имеет дело, даже когда у компании проблемы. Если история с IR не развита, «физик» заходит в приложение и видит проекты девелопера, о котором как инвестор он имеет минимальное представление. Поэтому, на мой взгляд, эффект постоянного присутствия, не связанного с выпуском облигаций, в высокой степени важен. Мы сильно ощущаем разницу в интересе к бумагам между «открытым» и «закрытым» девелопером.

У некоторых эмитентов IR — это выделенная функция, которая профессионально ведется. У менее крупных эмитентов эта функция более смежная и пограничная. Не все готовы выделять бюджеты на регулярные IR–мероприятия — делать рекламу на массовых ресурсах, обновлять сайт и презентации для инвесторов, рассказывать о своих планах на конференциях. И уж тем более регулярно проводить День инвестора, День аналитика, День блогера и так далее. Я понимаю, что не у всех стоит цель перейти в статус публичной компании, но, тем не менее, приемлемый уровень коммуникации нужно поддерживать.

Негативные новости, которые нередко случаются у девелоперов, будь то распродажа в бумагах или просрочка по выплате купона, не должны оставаться без внимания и ответа. Инвестору нужно знать потенциальное развитие событий. Это может повлиять на решение инвестора. Неопределенность — это самый опасный убийца интереса инвестора. Главная задача IR — убрать эту неопределенность со стола, максимально объяснить инвестору, что происходит и что будет дальше. К тому же, когда девелопер снова придет на рынок размещать облигационный долг, не нужно будет все рассказывать заново или оправдываться, достаточно будет появиться на радарах.

Если говорить о симбиозе IR и PR, то следует учесть, что потребители конвертируются в облигационеров. В России за последние 5-6 лет произошла трансформация рынка — система инвестирования стала удобной для частного инвестора, несколько тысяч брокерских счетов превратились в десятки миллионов. Ритейл стал движущей силой, закрывая самостоятельно многие облигационные выпуски. И этот спрос вряд ли снизится, потому что инфраструктура улучшается, а культура распространяется. Особенно в облигациях, как в одном из самых понятных продуктов для инвесторов.

Что в таком случае обязательно нужно девелоперу (или любому дебютанту)?

— МСФО, так как по проектной деятельности оценить инвестиционную привлекательность эмитента невозможно;
— Создать внутри профессиональную IR-функцию и / или нанять консультанта;
— Начать подготовку минимум за полгода, чтобы быть максимально готовым в подходящий момент;
— Зарегистрировать облигационную программу и получить листинг.